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春节房地产特辑笔记,物价要涨

2019-10-23 作者:房产投资   |   浏览(117)

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由于香帅初为人母,身体原因,所以在得到应用上请了徐远教授讲一个房地产的专题,下面是一些总结笔记,通过总结汇总,再一次理解中国房地产投资策略,也同时避免自己的一些思想误区(专题回答了一些常见易混的问题)。

听说现在不爱吃香菜的人比较亏……吃火锅的时候,自助小料多吃香菜,如果能吃一斤,就跟美团上抢到50元券一样了。没错,现在香菜按两买,3-5元一两;鸡蛋终于破6了;房租也涨得中产都要睡大街了。

徐教授在宏观金融,资产定价,和城市化方面造诣很深,曾逆势准确预测了2015年到2017年的房地产价格,2016年到2017年的汇率价格和宏观经济趋势。

是不是又要说“全国人民喜迎物价上涨”?

文章从4个方面,租房、刚需房、改善房、养老房4个维度来解读中国房地产投资策略

那么这里笔者先打个预防针,别说对于没有买房的人,“喜迎”简直就是胡说八道。就算是对于买了房的人,“喜迎”也想的太简单了。


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01 租房

对于物价上涨的误区,往往是过去经验的线性逻辑带来的。

明确一个观点,租房不便宜,主要由于下面几个原因:

1. 房租上涨,是因为租售比难以平衡,上涨是好事。拜托,搞清楚因果关系再下结论吧!租售比失衡并非房租太低,而是房价太高;

  1. 大城市房租快速增长

2. 物价上涨,对农民和制造业工人有好处。对此不想多解释,去搜搜新闻,看看寿光哭泣的农民,看看时不时发生的丰产伤民的现象,看看大批制造业关门……你们要的物价上涨,结果就是这样的?

房租北上广平均每年上涨6%,而通货膨胀平均2.6%

所以说,那些以为物价上涨,就可以带来通胀,从而引发房价下一次上涨的人,赶紧冲个冷水澡冷静冷静吧。

  1. 国外与中国都一样,都面临着这个房租快速增长的事实

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主要是由于:

稍有经济学常识就知道,终端价格异常上涨,通胀压力陡然增加,从来不是经济向好的信号;相反,要么折射出结构失衡,要么反映资源错配,要么体现出信心不足……总之,别把通胀当成房价的救命稻草,相反,他可能成为压垮房价的最后一根稻草。

  1. 供求原理

    从数据分析来看,目前是供远小于求

  2. 恩格尔定律

    居住条件消息比重增加,人们用于房地产上的投资变多

要知道,经济整体形势差了,人民币实际购买力降低了,个人的财富还是没有增加。这里所说的财富,不是以数字多少衡量的,也不是以你有多少套房来衡量的,而是以换取实际商品和服务的能力来衡量的。这里面具体可以体现在以下几个方面:

通过算术来说明房价相对于房租是很便宜的。

  1. 每个月扣除房贷后,实际可支配收入还有多少?

假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。
先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。
再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。
粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

2. 物价即便翻番,自己的生活是否收到很大的冲击?比如说,最近不敢吃香菜了。

买房能帮助对抗通货膨胀,而租房要承受通胀风险。

  1. 不管未来通胀或通缩,自己的生活水平和质量能否不发生巨大波动?

租房原则

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  1. 租的房子要便于职业发展和收入增加
  2. 投资自己是最好的投资

总之,消费降级,并非好的信号。可以说,买不买房,怎么买房,在哪买房,现在基本上已经有了一个答案:

很多人其实明白,不是不想买房,而是买不起,买不起,买不起,针对于这种情况,建议:
先租后买,大的买不起,买小的,承认目前的现状,也改变不了市场因素,只有先入场

情况一、没有买房的人,如果就想买一套房自己住,过安生日子,那么就掂量一下自己的实力,月供超过月收入40%的情况下,还是先缓缓吧,否则就要面临未来5-10年消费萎缩、负债累累的风险。


情况二、如果已经买了房,辛苦还贷的你,就咬牙坚持下,给未来画个饼,幻想房价暴涨的幸福,坚持下去,毕竟现在断供并不明智。

02 刚需房

情况三、如果已经是高净值人群,现在还在琢磨要不要买房,就让人纳闷了,那么有钱了,咋还不忘当“韭菜”呢?当然,真的想买,对于高净值人群,那就必须要买对,精品住宅、稀缺项目、离岸房产还是大有机会的。但要是买错了,今天“中产变中惨”,明天就是“富翁变中负翁”了。毕竟,经济大潮袭来,谁也不能独善其身。

中国房地产有泡沫吗?
答案是没有,有下面几个原因:

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

  1. 国内房价折快速上涨,符合全球范围内的一般规律

中国的经济一直在增速,国外发达的国家都出现过房价上涨的事实

  1. 我国房价还有很大上涨潜力

国目前的发展阶段决定的,你通过看一系列指标,包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等,我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平,或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平,只有美国的1/7,向前发展的空间还非常地大。

  1. 政府调控的是房价的增速,而不是房价水平

房价增速过快的话,会导致财富差距拉得过大,不利于社会的繁荣稳定,也不利于未来社会持续的安定和进步。

房价上涨的一些似是而非的原因

  1. 货币不是超发导致的房价上涨的原因
  2. 供地不足不是导致房价上涨的原因
  3. 房价不是炒作起来的

如果是炒起来的,那么过一阵子,房价就会回调的。比如说像温州,像鄂尔多斯等少数几个城市

买房两大原则:

  1. 先上车原则
    先上车,先买个买得起的小房子,那么随着小房子的增值,你可以找机会再换大房子,这样就上了车,跟列车一起前进了,就不会被抛下了。
  2. 稀缺原则
    尽量买城市中心的房子,房子的价值并不在于房子本身,而在于房子附近的稀缺资源

03 改善房

不仅改善居住条件,而且改善财务状况。主要回答三个问题:

现在买改善房晚不晚,还能不能进一步改善财富状况?
答案是现在买房不晚,还会进一步改善你的财富状况:

  1. 房价的长期趋势是上涨的,这是各国的普遍现象
  2. 国的发展所处阶段还很低,经济增长和房价上涨还有很大的空间。
  3. 就是全球范围内的资产荒

买房和其它投资工具比,比如股票、债券、理财,哪个工具更好,更能够改善财务状况?

改善房回报率高于股票等理财方式, 房子和股票、债券比,不仅收益率高,而且安全稳定,适合长期配置。
我国的经济增长和城市化还有很大的空间,只要这个经济持续增长,房产的投资价值还会持续显现。

决定买的话,这个首付和月供应该如何安排

  1. 就是要尽量少付首付,多用贷款
  2. 不仅要多用贷款,而且贷款的期限要尽量长
  3. 贷款的时候要尽量使用公积金贷款

04养老房

就是人类已经全面进入了长寿时代,像我们这代人活到100岁是大概率事件,我们的父母活到90多岁也是大概率事件。你想,当我们60岁退休的时候,还有40年左右的生命。那么养老问题怎么解决呢?

在哪里买,如何挑选城市?

总结出来有常见的已知要素不常见的关键要素

常见的已知要素有下面四点:

  1. 城市规模(用GDP总量或者人口总量衡量)

  2. 人口流入

  3. 人均收入(用职工名义平均)

  4. 土地供应

不常见的已知要素有下面四点:

  1. 儿童数量的增速

  2. 上市公司的数量

  3. 财政收入

  4. 服务业占比

关于数据来源,可以参考:统计年鉴、城市统计年鉴、服务业统计年鉴、公开网站等

国外房产投资:看起来很美

  1. 国外的房子其实不便宜

国外有些城市人口少,不具备可比性

  1. 和国内可比的城市比,国外的房价其实更高

同等人口的城市,房价比中国贵,比如纽约、洛杉矶

  1. 国外的房子投资收益率并不高

如果国外收益率高,那么国外人就自行消化了,用不了中国人去


05总结

自己还有很多功课没有做,先放上来,后面再来完善。

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